即使上海房价不再涨，年获利30％并非难事

xiuxiu17

2007年上海房价的涨跌，已经不仅仅是上海人关心的问题，不说是全国人民吧，也至少也是温州人民关心的问题。

先不去预测将来的事，回顾2006年的时候，我们突然发现，对上海这样的城市，原来的房价统计已经对我们的投资没有多大的意义。

06年上海的房价跌了3％左右，我们应该相信这个统计的准确性。而我们以往关心的一些楼盘如绿城、仁恒等，在每次有新房源开盘，都会有5％以上的涨幅，而且往往是排队一抢而光。古北的房子，05年底还在1万6左右徘徊，现今已经在2万2了，新天地的房子，05年底还有3－4万价格，而现在已经牢牢站稳在5－6万之间。

2006年的上海房产市场充满了特例，按以往的统计，如果说内环在涨而外环在跌，那无法解释三林、九亭的涨，如果说各个板块之间的涨幅各有不同，那如何解释绿城在涨而东城其他房子跌、仁恒河滨城在涨而联洋的某些房子在跌呢。一条路上，往往是最贵的楼盘要排队买，而便宜的楼盘门可罗雀。这常把投资者搞得晕乎，把开发商气得吐血。

当我们试图将前几年投资获利的楼盘在二手房市场上抛掉的时候，会发现经常处于有价无市的局面，有些是嫌房型买得大了，如绿城，有的是嫌房型买小了，如仁恒河滨花园，有的是嫌楼层买低了，如世茂滨江，有的是嫌楼层买高了，如中远两湾。

总之，上海楼市上的钱不像05年前那么好赚了。回顾一下中国的股票市场，91年刚兴起的时候，连着好多年，只要买进就能赚，那年头所有的股评家都是多余的。同样，前几年投资者赚的钱中间，也很少有房产专家的功劳。如今真需要他们的时候，他们也讲不出多少有用的话来了，连个能做真实参考的数据都拿不出来。

如果我们换一种统计方法，按房屋总价进行划分，会发现，在06年下半年开盘的新盘中，总价200万以上的楼盘涨了10.56％，而100万以下的楼盘只上涨了4％。半年10.56％只是平均值，其中年度涨幅超过30％的还真不少。（详细数据可参阅《都市住宅》2007年2月）

按总价划分的意义在哪里？其实就是按照买房者需求的不同区分了市场，上海是中国第一个走入成熟化的房地产市场，特征就是市场开始细分。以前有钱没钱都瞎买一气，现在什么人买什么房都开始有了明显的区别。为什么同一条路上的楼盘贵的好卖，那是因为他们针对的是完全不同的客户！为什么二手房会有价无市，那是因为这个楼盘吸引的客户承受不了你的总价！

上海的房产在2007年要如同前些年一样普涨，这是不太可能了，因为市场的主力段已经是到了购房者的极限价格，即便有涨幅也是在对投资人无意义的微幅范围。在这样的一个市场进行投资，与以前相比，失去的是随意买随意涨的轻松感，得到的却是更大的盈利空间。在以往再好的年头，一个楼盘化个三四年时间涨个四五倍仍属于不敢想像的，而这在05年以后却逐渐显露端倪。

这样的市场需要更高的投资技巧。（作者：罗渊）

[ 本帖最后由 阿呆 于 2007-2-27 08:56 编辑 ]